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房价的逻辑(3)

发布日期:2022-04-20 15:41   来源:未知   阅读:

  澳门六合今晚开奖结果在第12讲中,我专门讲过共有产权房的两个要点:第一,共有产权房是土地财政的新形式,增加了地方财政的可持续性,会长期存在;第二,共有产权房是中低收入家庭买房上车的新方式,不适合中高收入家庭。

  为什么说共有产权房不适合中高收入家庭呢?本讲我专门再讲一讲。简单说,就是限制太多,投资价值不大,还会损失商品房名额。因此,能买商品房的还是直接买商品房。

  为了说清这个问题,我先来举个例子。网上曾经有一个消息,说中铁碧桂园在北京有个共有产权项目,弃购率高达70%。这则消息乍看之下,蛮奇怪的。这个项目是碧桂园开发的,碧桂园是大开发商,还是精装修,房屋质量应该不错。更重要的是,项目位于海淀区西北旺镇,海淀区是北京上风上水的“风水宝地”,而西北旺镇是未来的高科技园区,腾讯、百度、新浪、华为等科技巨头都已经入驻,未来的发展空间很大。

  换句话说,这个项目虽然比较偏,位于五环外,但是区位价值并不低,区位优势可以说很不错。在北京,北五环相当于南三环,又地处高科技产业园区附近,还有地铁,房子还是精装修的,总体看起来应该说很不错。为什么弃购率这么高呢?换句话说,买了这个房子,有哪些坏处?我们来仔细梳理一下。

  第一,共有产权房的出让受到严格限制,只能在共有产权体系内部交易,投资价值大大降低。

  根据目前的政策,共有产权房取得产权证不满5年的,不得转让;满5年需转让的,可按市场价格转让,但是有两个限制。

  第一个限制,是政府有优先购买权,可以优先购买,一般是通过代持机构操作。第二个限制,代持机构放弃的,转让对象还有限制,限定为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

  也就是说,共有产权房只能在共有产权房体系内进行交易,而且政府有优先回购权。政府的优先回购权还好说,反正是按照市价,只要市价高,卖给谁都是卖。可是第二个限制就比较关键了。什么意思?因为高收入家庭是不会买共有产权房的,中低收入家庭才会买。这样一来,共有产权房价格就不会太高,卖不出价钱。换句话说,通过分割市场,把共有产权房市场和商品房市场分割开,就大幅压缩了共有产权房的投资属性。这样一来,这类房子只能买来居住,而且最好是马上能入住,否则太不划算了。既然是居住,没有投资价值,还不如租来住,不用买。

  第二,共有产权房还会占据首套房的名额,大大增加以后买房的负担。这就使得共有产权房作为过渡房,买房先上车的价值大大降低了。为什么这么讲?因为共有产权房虽然便宜一点,入手门槛低,但是一般比较偏远,很多人买的时候是想作为过渡房,以后条件好了,再换地段好一点、大一点的房子。可是它会占首套房的名额,会大大增加以后的买房成本,这样上车成本就太高了。

  一般来说,首套房的首付比例只有30%左右,二套房的首付比例则达到60%甚至更高。比如说北京,首套房的首付比例是35%,二套房普通住宅首付比例高达60%,非普通住宅首付比例更是要高到80%,这就大大增加了购买二套房的支付压力。其实按照北京现在的房价,五环内几乎所有的房子总价都会超过468万元,几乎所有五环内的房子都会被认定为非普通住宅,也就是说,需要支付80%的首付。这样买了共有产权房之后,就很难买商品房了。

  第三,对于单身者而言,还会面临一个更大的问题,就是如果在5年之内结婚,而且结婚对象有房,那么共有产权房就会被回购。根据上面的分析,回购的时候,价格是不会太高的,大概率是要亏钱的。亏钱只是一方面,同时亏掉的还有首套房资格,不仅房子没了,首套资格也没了。

  因为这三个坑,很多人“弃购”也就不奇怪了。毕竟,共有产权房位置比较偏,而且户型比较小,大家只是想买房上车,作为过渡的。可是因为这三个限制,共有产权房投资的功能大大降低,买房上车的功能也大幅降低,还不如等一等,买个满意的房子。

  说到这里,共有产权房弃购率高的问题就基本说清了。简单概括,就是重重限制之下,共有产权房的投资功能、买房上车功能都打了很大的折扣。到最后,只有想长期持有共有产权房的人才会去购买。想投资或者想把它作为过渡的人,都不会买。

  当然,从政策设计的角度看,这个政策可以说是很成功的。成功之处在于,把房子的投资功能几乎完全剥夺了,真正做到了“房住不炒”。现实中,一些中低收入家庭觉得买更贵、位置更好的房子确实很难,基本不可能了,还是可以买共有产权房。持有足够长的时间,还是可以转让,可以保值和增值。

  第一,共有产权房的位置总体而言确实比较偏。图31-1显示了北京共有产权房的分布,你可以看到,大部分共有产权房都在五环外,城南有南四环外的,但是在北京南四环已经很偏了,相当于北五环外了。从区域上讲,共有产权房大部分位于昌平、门头沟、大兴这些较偏区域,甚至是怀柔、密云、平谷这些很偏的区域。长期看,房子的价值是城市的价值,这些区域因为较偏,长期投资的价值也会小很多。

  第二,相对于位置邻近的商品房,这些共有产权房的价格优势也不明显。比如说,翡翠家园是个共有产权房项目,处于北京北六环以内,位置不算很偏,但是周边几乎没有公共交通,配套基础设施很差。之前我们强调过,房子的价值主要体现在其稀缺性上,而稀缺性主要取决于周边各种公共配套设施,因此翡翠家园的价值就打了很大的折扣。翡翠家园平均价格2.1万元/平方米,而附近的其他普通住宅平均价格也就4万~5万元/平方米。考虑到2.1万元/平方米买的是50%的产权,再加上各种限制,其实一点都不便宜。

  第三,共有产权房弃购并不是个别现象,而是普遍现象,而且这种现象越来越多。我们前面说的中铁碧桂园项目弃购率达到70%,其实并不是最高的。比中铁碧桂园项目晚开盘的桃源香谷,弃购率达到了82%。

  当然,弃购不是说这些房子卖不出去,而是排名靠前的人因为各种原因不选购了,让给排名靠后的人选购。因为排队的人很多,最后总还是有人买。共有产权房有这么多缺点和限制,还是能卖出去,也从侧面说明了住房的需求还是非常大的。

  (1)共有产权房有很多限制,只能卖给有共有产权资格的人,而且占用首套房名额,大大降低了其投资价值和买房上车的价值。

  (3)共有产权房的投资价值不大,弃购率很高,适合中低收入家庭购买,不适合中高收入家庭。对于有条件的家庭,如果能买商品房还是买商品房合适。

  对于收入较低的家庭,如果实在买不起商品房,共有产权房也是可以买的,长期看也是保值、升值的。

  很多人对旅游地产感兴趣,是因为一个“一举三得”的考虑。找个山清水秀的地方买房子,一可以在度假时居住,二平时可以租出去,三可以享受增值收益。一举三得,是不是很美?本讲要告诉你的是,事情没那么美妙,这里面有很多坑。我还会告诉你,买旅游地产的正确姿势简单说有两种——“规模经营模式”和“时间股份模式”,都属于专业化经营。

  我们先来看一个具体的例子,就是海南地产。大家说旅游地产的时候,潜意识里第一个就想到海南。可以说,海南几乎是旅游地产的代名词。海南是我国最南端的省份,温暖宜人,尤其是三亚,是我国为数不多的位于热带的地区,更是冬季的度假胜地。地理上有一条北纬18度线,夏威夷、三亚、墨西哥城、圣迭戈等度假胜地,都在这条线上,因此这条线被称为旅游度假的“黄金纬度”。

  那么,海南的房子值得买吗?一眼看去是值得买的,毕竟我国就这么一个区域位于热带,旅游资源独一无二。而且,海南几乎没有工业,没有污染,环境非常好。但这里还是有很多问题,我们一个一个来看。

  第一,三亚的夏天很热,不是很宜居。每年4月到9月,半年时间,海南都很炎热,而且很潮湿,并不适合居住,只有10月至次年3月比较宜居。这一点其实就把海南的房价打了个五折。因为只有一半的时间好住,另一半的时间不好住,相当于买了半套房子。换句线万元买三亚的房子,实际上相当于花了6万元。这样一看,至少可以说三亚的房子已经很贵了。

  这一点不仅对于海南适用,对很多其他地方也适用。比如东北很多地方也很美,是夏天度假的好地方,可是冬天很冷而且很长,一年中有半年甚至更长时间住不了,好住的就是夏天几个月。所以这些地方的房产也要打个很大的折扣。你看黑龙江的房子不贵,其实是很有道理的。

  第二,不住的时候房子怎么处理。一个办法就是放着。不出租,也不打理,去住之前集中找人打理一下。这样一来,因为海南大部分地区的气候很潮湿,对于房子的损坏比较大,墙皮、家具长霉的情况并不少见,尤其是不每天去开窗通风的话。墙皮、家具也还好,毕竟通风不麻烦,找物业帮忙就可以做到。但枕头、被褥等放半年可能就没法用了。这些都是管理房子的成本。这些成本虽不高,但是确实需要知道。

  另一个办法是出租。这种办法的困难之一是出租和自住中间怎么协调。你想自住的那半年也恰好是别人想租的半年,你想租的那半年反而不好租。这就回到第一个问题,海南的房子其实只有半年好住,另外半年的价值要打很大的折扣。海南的房子,其实是半年的房子。

  如果既要自住又要出租,就只能短租。短租和长租不一样,成本是很高的,只配家具肯定不行,还要床褥、炊具、卫生用具、洗漱用品等,这样一来,就相当于酒店式公寓了。

  因此短租的管理成本是很高的,相当于管理一个酒店,只不过提供的服务项目少很多,很多事情客人自己做而已。但是你需要提供工具,否则客人没法自己做。

  那么,问题来了。对于度假的人来说,是住酒店划算,还是住公寓划算?酒店虽然贵很多,但服务多很多;公寓虽然便宜一些,但是服务少很多。这时候的比较取决于打算住多久。如果只住几天,还是酒店划算,虽然多花点钱,但是省心;如果住很长时间,比如个把月甚至更长,可能还是公寓划算,毕竟省了不少钱。

  所以,最后还是住多久的问题。其实,对于度假而言,一个地方住四五天,最多八九天,也就够了。有句话是这么讲的:所谓旅游,就是从自己住腻了的地方,到别人住腻了的地方。在一个地方住四五天,就会发现当地的风土人情也就那么回事。这样看来,对于绝大多数人而言,还是住酒店划算。一家人出去度假,多花点钱,但是省很多心,是个合理的选择。

  说到这里,其实旅游地产的投资价值就清楚了。所谓旅游,是到风景秀丽、气候宜人的地方休闲度假,换换心情。这时候,不宜操心劳碌。住四五天的时间,还是酒店划算。这样看来,因为要住一段时间就买个房子,其余时间租出去,这个想法不是很现实,因为出租管理的成本太高了,要管理好是很麻烦的。对于绝大多数普通家庭而言,并没有时间、精力来做一份类似于酒店管理的工作。

  第一种,作为经营一种资产去买。这其实是一种专业化。一些有资金实力的人买几套、十几套,或者几十套房子,雇几个人来管理一片旅游地产。这样做还是可以的,因为管理的成本可以分摊掉。在海南、云南等地方,有很多人做这样的生意。我去过西双版纳,住的公寓式酒店就是这样的模式。因为提供的服务很少,所以经济实惠。只要床褥干净,其他的也就不讲究了。

  第二种,不买整套的房子,而是买几十分之一套房子。这是什么意思呢?就是大家合伙,共同买一套房子,谁需要谁去住。比如10个人合伙,每个人有1/10的产权,或者20人合伙,每个人有1/20的产权。这样有什么好处呢?就是自己不用的时候不用管,别人用。这样有什么坏处呢?就是还需要协调和管理。这时候,还需要引进一个第三方,一般就是一个公司。你从这个公司去买产权,其实是买每年一定时间的使用权。

  这种买几十分之一套房子的做法,在国外已经很普遍。像佛罗里达这样的地方,气候温暖、阳光充足,是很好的度假胜地。可是就像前面讲的,自己买套房子成本很高,又不能总去住。于是,就有些公司开发了一种生意,叫作“time share”,翻译过来就是“时间股份”。什么意思呢?就是买一套房子的固定天数的股份,比如你买10天,你的股份就是10/365。每年你有这套房子10天的使用权,公司会给你提供类似于酒店的服务,这样你来住的时候也不用自己操心,舒服很多。

  如果某一年你不来住怎么办呢?可以把自己的股份转让出去,让给别人用,自己得到一点收入。如果某一年你觉得住10天不够,想多住几天,也可以去买别人的股份。

  通过这样的调剂,灵活性就大大增加了。这种方式还有一个优点,就是如果这个地产升值,你还可以分享升值的好处。从经营公司的角度看,这其实是一种融资模式,就是第三方公司从所有股东那里融资,购买经营这些房产。目前这个模式在国外很流行,估计以后国内,也会有人做这个生意。

  (1)旅游地产的买点在于风景和气候,很多地方,比如海南或者东北,并不是长年气候宜人,宜居的时间只有半年,甚至更短,相当于买了半套房子。这样考虑,旅游地产的真实价值要打很大的折扣。

  (3)成熟的旅游地产经营模式是专业化经营,或者一下子买很多、雇人专门管理,或者买很少的份额、交给别人管理。

  我曾经和国内某地产公司的一个老总聊天,他问了我一个问题:像南京这样的城市,房价凭什么超过波士顿?一听之下,我竟无言以对;仔细琢磨,发现这里面的道理还真的挺深的。

  展开分析之前,我先补充一下背景资料,简单介绍一下波士顿。波士顿是美国的文化名城,世界级学府哈佛大学、麻省理工学院都在这里,其他大学也很多,共有100多所。这些大学质量很高,除哈佛和麻省理工学院之外,波士顿大学(Boston University)、塔夫茨大学(Tufts University)、布兰戴斯大学(Brandeis University)都是美国著名的大学。波士顿也被称为“美国的雅典”,是美国的文化之都。

  波士顿不仅聚集着很多著名的大学,还聚集着很多经济、金融和科技公司。这里是很多大公司、大金融机构的总部,著名的有吉列、泰瑞达(Teradyne,世界顶级半导体和电子设备制造商)、新百伦等实业公司,还有像富达投资(Fidelity)、道富集团(State street)这样的顶级资产管理公司。富达投资是全世界最大的专业基金公司,管理的资产达到1万亿美元。道富集团则是全球最大的托管银行和最大的资产管理公司之一,托管的资产高达21.8万亿美元,管理的资产超过1.8万亿美元。听到这些天文数字,你对波士顿的金融和经济实力应该有个概念了。

  不仅如此,波士顿西侧的90号高速公路两侧是美国最重要的高科技园区之一,聚集着很多高科技公司,特别是计算机公司和生物工程公司。这一点也不奇怪,因为波士顿的大学资源太丰富了。

  总体上看,波士顿是个实力很强的城市,不仅顶尖大学云集,还聚集着很多企业,更是东部的港口。这就是为什么在美国2016年US NEWS评出的十大最佳求职城市中,波士顿排名第四,仅次于硅谷、旧金山和首都华盛顿特区,排名甚至在纽约和西雅图这样的城市之上。

  说完了波士顿的基本情况,再来看看波士顿的房价。这么厉害的城市,每平方米的平均房价只有5000美元,相当于3万多元人民币,核心区房价也只有12000美元左右,相当于8万元人民币。作为比较,南京城区的房价现在已经每平方米4万多元了,核心区的房价已经8万~9万元,快要到10万元了。再加上美国的房价按使用面积算,经常送地下室、阳台等,而国内按建筑面积算,有大约20%的折扣。所以,说南京的房价超过波士顿,并没有说错。

  说实在的,南京虽然也是历史名城、六朝古都,医疗、教育资源很丰富,经济实力也算强,在国内是典型的核心二线城市,但尽管如此,和波士顿真的没法比。这样的房价的确很令人费解,很多人说南京房价有泡沫,是可以理解的。但是我真不敢这么讲。地产泡沫的观点流行快20年了,可是这个泡沫就是不破,严厉的调控之下还是不破。如果是泡沫,那这个泡沫也太坚强了。听说有一个词叫作“刚性泡沫”,房地产如果有泡沫,那一定是“刚性泡沫”。

  如果不能说泡沫,到底怎么理解呢?其实,这和分析的方法有关。简单说,所有这样的比较都有一个最最基本的假设,就是房价是可以比较的。国际比较的方法在经济分析中非常常用,大家都在用,但是很少有人去深究,这个比较本身到底合不合理,有没有意义。

  比如说,南京的房价很高,可是南京的居民能怎么办?能搬到波士顿吗?极少数可以,但是绝大多数人不行,因为他们的家庭、工作、生活、社会关系都在南京,到波士顿旅游可以,能定居在那里吗?能找到工作吗?能拿到美国的工作签证吗?收入比这边高吗?生活比这边好吗?对于少数人,这些问题的回答是肯定的,但是对于绝大多数人都是否定的。这就意味着,绝大多数人只能望波士顿兴叹,那边的房价和我们是没关系的。房价不是少数人决定的,而是多数人决定的。极少数人移民到波士顿,是不会改变房价的。

  其实,这个问题换个角度问,会更清楚一点:波士顿房子便宜,你能把波士顿的房子搬到南京来吗?

  这样问有点抬杠的意思,目的是把答案给问出来。这么一问,你就明白了,房子的实质不是砖头,不是钢筋水泥,而是位置,房价高不高,关键就在位置。决定房价的三个最重要因素,分别是位置、位置、位置。波士顿的房子搬不到南京来,南京的房子也搬不到波士顿去。波士顿的位置和南京的位置是不可替代、不能互换的。

  其实,不仅国际间的位置不能换,国内的位置也是不能换的,任何两个位置都是不能换的。严格讲,每一栋房子都有一个固定的位置,都有一个固定的经纬度。这个经纬度决定了房子的位置以及价值。即便在一个城市里,房价也可以差很多倍。比如北京,金融街和万柳的房子,好一点的每平方米已经差不多20万元了,可是燕郊(东六环外)的房子才2万元,差了10倍。倘若觉得这10倍的差距过大,你可以问一句:能把燕郊的房子搬到金融街来吗?没有人能。

  这个道理和经济学上一个基本概念是相通的,就是“不可贸易品”。不可贸易品和可贸易品相对。可贸易品是可以用较低成本运输的商品,比如农产品、各种工业品、机器设备、电子产品等等。虽然成本有高有低,但都是可以运输的。蔬菜的运输、仓储成本比较高,但是依然可以运输,依然是可贸易品。

  不可贸易品是不能运输,或者运输成本太高的产品,比如说餐馆服务。广州的饮食很好,很多人都喜欢,但是北京的人很难因为吃饭去广州,“打飞的”去广州享受美食,也就能说说而已。还有一个办法,是把广州的掌勺大厨请到北京来,可是一个人还不行,还要请他的团队过来,然后还要采购广州的食材。这样你就发现,其实餐厅服务真的很难运输。不然的话,美食可以遍布全世界,广州也就不会是“美食之都”了。

  其实很多服务都是很难运输的。我以前在美国念书的时候,理个头发要20美元,折合人民币160元,还要给小费,而当时在北京理个头发才5元。这么大的差异也没有办法,不能因为剃个头就飞一趟北京。现实中,很多服务类商品都是不可贸易的。房子因为位置固定,根本没法搬运,是典型的不可贸易品。从这个角度看,房价的国际比较,直接意义不大。

  既然这样,国际比较还有没有意义呢?还是有的,但是要用对,不能乱用。国际比较的意义可以简单概括成一句话:国际比较是分析的开始,不是分析的结束。

  国际比较的目的是找出异同,为进一步的分析做准备,而不是通过比较直接给出结论。比如说,两个国家或者两个城市的房价不一样,可能是因为收入不一样,也可能是因为未来收入的增速不一样,或者人口基数不一样,或者人口增长不一样,可能的原因很多。通过比较,发现异同,然后进一步分析,找出合理和不合理的地方,这样的国际比较才有意义。

  回到南京和波士顿的比较。波士顿固然是很有实力的城市,但是城区人口只有60万,白天人口有120万,也就是有60万人从郊区进城上班(波士顿都市圈人口有440多万)。作为比较,南京常住人口有840万,是波士顿夜间人口的14倍、白天人口的7倍。所以,单单人口一个因素,就可能把南京房价推得很高。再加上波士顿的资源很分散,很多人不需要聚集到城里,住在郊区或者附近的卫星城就可以。但是南京这样的城市,资源尽管丰富,但是都聚集在核心区,导致人们往核心区聚集,进一步推高房价。

  南京人口目前已经很多了,未来可能还会更多。为什么?南京是江苏的省会,有非常好的教育和医疗资源,又是历史名城,文化底蕴很足。随着城市化的进一步推进,很多江苏人都会想搬到南京来。江苏是人口大省,总人口达到8000万,只要有1%的人搬到南京,就是80万人口,比波士顿的人口总量还多。这样一来,南京房价超过波士顿是不奇怪的。

  所以,尽管综合实力南京很难和波士顿比,但是也很难说南京房价超过波士顿就一定不合理,而是要具体问题具体分析。毕竟,每一个城市都是独一无二的,世界上没有两个完全相同的城市,就像没有两片完全相同的树叶一样。现实中常见的错误,是比较完了发现不一样,就直接跳到结论轻言泡沫。

  (1)波士顿是综合实力很强的城市,教育、经济、金融实力远超过南京,但是南京的房价已经超过了波士顿。

  (2)尽管如此,我们很难说南京的房价有泡沫,因为房子是不可贸易品,南京和波士顿的房子无法交换,人口也不能自由流动。换句话说,这种房价的差异无法通过房子的流动或者人口的流动抹平。

  (3)南京房价超过波士顿,可能与南京人口总量大很有关。另外,南京人口还可能进一步流入。

  (4)本讲讨论最重要的意义是告诉我们,比较是分析的开始,不是分析的结束。

  1.房屋买卖的交易成本很高,对资金的要求也很高,并不适合投机炒作,而是适合长期持有。

  2.现实中很多人买房是为了居住,或者长期持有等待升值。炒房的人有,但是数量不多,对房价影响也不大。

  3.很多人希望房价下跌,其实是希望有逢低买入的机会,这时候房价是很难线.严厉的房地产调控,降低了部分房子的价格,同时也降低了交易量,一旦调控放松,房价还会反弹。严格意义上讲,这种房价下降是假摔。

  5.从历史经验上看,房价要么上涨,要么停止上涨,很少有回调,回调了幅度也不大。

  6.我们每个人,都可以看作一个资产组合。这个组合里最重要的资产就是我们自己,其次才是房子、股票、债券、存款等。

  8.我们的每一次选择,都既是一次选择,也是一次放弃,放弃的东西就是我们的机会成本。

  10.房子和地产股的价格波动很不一样,房价很平稳,股价波动很大,二者的波动很不同步。

  11.从长期回报率上看,房子超过地产股1倍左右,但是大城市的房子和大地产商的股票,长期平均回报率差不多。

  日常生活中,你可能听很多人讲过,房子这么贵,都是有钱人炒起来的,或者职业的炒房团炒起来的。很多人买了很多房子,倒买倒卖,推高了房价。像温州炒房团、山西煤老板炒房团、鄂尔多斯炒房团,都是经常被批判的对象。

  这种说法很流行,很多人都听说过。但是不知为什么,我听到这种说法的时候,总有一点奇怪的感觉。别人挣钱是别人的本事,我不嫉妒。但是,见贤思齐,我只奇怪,自己怎么就不会炒房?炒房这么挣钱的事情,我怎么做不了?

  于是,我就开始留意,看看都是些什么人这么厉害,会炒房子。说实在的,我一个都没找到。我身边很多人都有房子,有些人还买了很多套,可是这些人很难说是炒房。为了把这件事情说清楚,我把买房子的动机分为三类:居住、投资、投机。

  第一种,居住买房。很多人买房是为了居住。有的人只有一套,有的人家庭条件改善了,为了改善居住状况,买了两套。这种购买都是为了居住,显然不能算炒作。各国的统计口径,都会把首套房和二套房算作自住房,从第三套开始,才算作投资住房。

  第二种,投资买房。因为看好房价上涨,打算买入长期持有,这也不能叫作炒作,这叫投资。比如说,很多人买房是因为看好房价的长期趋势,打算买个房养老,有条件的还想多买几套,作为一种资产长期持有。这是显然的投资行为,不是投机行为。

  这种情况可能有人会有不同意见。有人可能会说,买了很多房子也不能算炒作吗?那要看这些人是不是不停地倒买倒卖。如果只买不卖,或者很少卖,就不能算炒作。类比一下股票市场,炒股票是指频繁操作。买股票持有很多年,等待上涨,是不叫炒作的,叫价值投资。

  现实中,有些人买了很多房子,有点招人恨。比如说,不少香港人、台湾人在沿海城市买了很多房子,买了之后就放着或者出租。这是投资,还是投机?既然没有倒买倒卖,你很难说人家投机,应该说是投资。他们为什么买那么多房子?就是因为早些年香港、台湾的房价涨得厉害,他们经历过,搞懂了房产的投资价值。于是,等到大陆经济起来了,这些人觉醒得早,看准时机就抓紧买了。因为早期的时候不限购,就买了很多。

  此外,还有很多山西人、鄂尔多斯人挖煤挣了钱,钱到手没地方放,不会炒股票,存款利率又太低,所以就只能买房。这种情况也是不能算作炒作的。我自己调研的时候,发现一些鄂尔多斯人拿了钱没买房,去搞些不靠谱的金融投资,不少人血本无归。你想想,站在这些人的角度,是买房划算,还是搞那些投资划算?因为缺少安全靠谱的投资机会而买房投资,是不能算炒房的。

  第三种,一些人看好房价上涨,但是觉得以后会下跌,想先买一套,等涨价之后在下跌之前卖出获利。这是典型的投机炒作。

  对于这种炒作,大家想一想,操作的难度有多大。完成这个操作,至少需要四个条件。

  第一,你要能够准确判断房价的涨跌,短期看涨,长期看跌,要把握好时点,不但能看清长期趋势,还能看清短期波动,否则就不能挣钱。这很难。我研究房地产也有好些年了,也只能看清一个趋势,看波段的时候就觉得很困难。你若问我房价什么时候涨、什么时候跌,我一般是不太敢讲的。

  第二,你要能够迅速完成这个操作,想买的时候能买,想卖的时候能卖,不会出现

  “买不到,卖不掉”的情况。这要求你是个很有办法的人。第三,假设你满足前两个条件,这个买卖价差的利润要足够覆盖所有的交易成本。房屋买卖的交易成本很高,有各种税费,要办很多手续。粗略估计,买房税费,包括契税(

  1%~1.5%)、中介费(2%~3%)、印花税等,相当于房价的4%。卖房税费(现实中常常是买房一方负担),包括增值税(住房满两年免征,购房时间未满两年的,按照成交价5.6%交纳)、个人所得税(提供发票原件的,按照成交价减去相关成本的20%交;不提供原购房发票原件的,按照成交价的1%交纳)、印花税等,也要交4%左右。一个来回,要交8%左右的费用。这种炒作要扣除这8%的税费,才能谈挣钱。

  当然,这个计算不太准确,不同的房子交易费用也不完全一样。还有一个简单的办法理解这个交易费用。你看满大街的房地产中介公司,那些办公场所、中介服务人员,都是交易费用。他们的门店房租、水电费、办公费、人员费,都是要从房屋买卖里面出的。而且,这只是中介费,中介费在房屋买卖中只占一小部分,大部分是各种契税。交易费用这么高,高到房子只能是投资品,不可能是投机品。投机炒房子的人如果弄不好,最后会搬起石头砸了自己的脚。

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  第四,你要有相当的资金实力。炒房是要花很多钱的,大城市一套房就要上千万元,首付要好几百万元,资金量不够大,没有上千万元,其实没资格谈炒房。有好几千万元资产的人,因为惧怕风险,也不一定会炒房。

  我们总结一下,同时满足这四个条件的人才能炒房,但是同时满足这四个条件的人其实很少。

  所以说,现实中不是没有炒房子的人,是有的,但是数量很少,区区几千人、上万人而已。这些人能影响中国的房价水平?这是不可能的。要知道,全中国的房价总价值在

  因此,在考虑房价的时候,炒作对房价的影响是不用考虑的。如果房价是炒上去的,早就下来了。比如说,前些年温州、鄂尔多斯的房价很高,有明显的投机炒作嫌疑,后来就跌得很厉害。

  说到这里,还是会有很多人有疑惑,比如,很多人会说:我就认识一个朋友,他的朋友的阿姨也不识字,就炒房挣了很多钱,怎么能说没有人炒房呢?

  这个问题非常好,很多人都听说过这样的故事。其实,这个问题的问法更好。一般来说,这个传说中的炒房大侠并不是你直接的朋友,而是你的朋友的朋友,或者你朋友的朋友的阿姨。这种人是存在的,数量不明、没有统计,但是在江湖上被广为传颂,就显得很多了。

  比如说我自己,因为做一点房地产的研究,就经常被问这个问题。被问的次数多了,我就慢慢明白了,一个人在问这个问题的时候,潜意识里可能有三层意思:(

  “房价跌了吗”这个问题就好回答了。具体说,针对这三层不同的潜意识,我会用三个反问,把答案给问出来。第一,针对希望房价下跌这个潜意识,你可以这样问回去:跌了的话,你买吗?

  这个问题问出来,答案是比较明显的。在北京、上海这样的大城市,房价虽然很高,很多人都希望房价下跌,但是其实潜意识里,很多人还是想买的。特别是还没买房的年轻人,房价跌的话还是想买的,毕竟衣食住行是基本需求,房子是要买一套的,就是嫌太贵而已。

  而对于很多小城市,这个问题的答案是不一样的。房价开始下跌,可能意味着泡沫开始破灭了。大部分小城市没什么人口流入,房价开始下跌,往往就表明炒作结束。这时候是卖出的时候,而不是买入的时候了。

  通过这个问题,你可以看到,看房价会不会下跌,其实是看现实中有多少人还在想着买。没人想买了,就是快要下跌了。

  第二,针对等待房价下跌这个潜意识,你可以这样问回去:如果很多人都在等着买,你觉得房价会下跌吗?这个反问和第一个反问引发的问题是一样的。

  对于这个问题,很多人的回答很纠结。一方面,按道理讲,很多人排队等着买,房价是不会下跌的。另一方面,现在房地产调控很严,开发商或者一些二手房主撑不住了,就会降价卖。

  10%了,你买不买?你会发现,很多人并没有兴高采烈地出手买,而是还在纠结中。其实,纠结是对的,因为房价并没有线”调控已经两年,和之前的高点比,北京房价已经累计下跌超过10%。其实,对于房价下跌10%(甚至更多)的说法,大家要多个心眼。比如说,说这句话的人可能没有告诉你,二手房的交易量跌了一半还要多。

  2017年“3·17”新政为临界点,之后的一年(2017-2018年)与之前的一年(2016-2017年)相比,北京全市二手房交易量不到前一年的一半,下降了52%。再往后一年(2018-2019年),也就是从2018年3月17日到2019年3月17日,交易量略有回升,但仍比政策实施前(2016-2017年)下降40%,仍然是下降了将近一半。

  买过房子的人,或者没买过房子但是仔细研究过房子的人,都知道一件事,即便是位置邻近的几个小区,或者一个小区内部的不同位置的房子,或者不同楼层、不同户型、不同朝向的房子,价格差

  针对第二个反问,结论是如果很多人都在等待房价下跌,想在低一点的价位入手,那么其实房价不会真的下跌,即便下跌也很可能是“假摔”。现实中,很多大城市的人不是不想买,而是觉得贵,希望跌一点用更低的价格买。这种情况下,房价是很难真正下跌的。

  第三,针对担心房价不下跌这个潜意识,你可以这样反问:从历史经验上看,房价会有大幅的回调吗?根据我国过去的经验,房价很难回调。图

  35-1显示了2005年以来70个城市的平均房价指数的变化,同时显示的还有上证指数,上证指数是股票价格的一个综合指数。你可以看到,和股价的大起大落不同,房价基本只有两种状态,上涨和停止上涨,基本没有回调的时候,有的线年金融危机期间,股票回调了70%左右,而房价回调幅度很小,基本没有回调。2014年下半年,房价经历了十几年来最大的回调,也只有不到10%的幅度。紧接着,房价就开始了2015年那一轮迅速的上涨。其实呢,等到了2014年房价回调的人,也未必有机会上车,因为他们还在犹豫,等待进一步回调的时候,房价又开始涨了。

  (1)很多人都希望房价下跌,其实是希望有逢低买入的机会,这时候房价是很难下跌的。

  (2)严厉的房地产调控降低了部分房子的价格,但是同时也降低了交易量,一旦调控放松,房价还会反弹。严格意义上,这种降低是假摔。

  (3)从历史经验上看,房价要么上涨,要么停止上涨,很少有回调,回调了幅度也不大。

  听到这样的说法,很多人会觉得有些道理,但是也会觉得有些问题。那么这句话到底对不对,问题又出在哪里呢?

  其实,这个问题不难回答,只需要问一个问题,答案就清楚了:有房子的人和没房子的人,做事情的方式一样吗?

  举一个极端的例子。比如说老赵生病了,需要一大笔医药费,可能是几十万元。这时候,老赵有没有一套房子是完全不一样的。如果有房子,卖掉或者抵押获得一笔钱,这病就看了,然后生活继续,想办法把钱再挣回来。如果没有这个房子,看不起病,这一关就不一定过得去了。

  这个故事有点极端,现实中大家当然不希望遇到这样的情况。可是,不怕一万,就怕万一,买保险就是这个意思。房子作为一种稳定、可以长期持有的资产,其实就是一种保险。

  有房子的人知道自己有一份资产,是不怕房价涨的,甚至盼着房价涨,这样自己的财富多一些。没房子的人就不一样了,房子涨价,别人的财富涨了,消费水平涨了,物价水平也会涨。这样如果自己的财富不涨,相当于自己变穷了。

  这只是一个例子。如果我们把这个例子拆解开来,其实涉及经济学上两个非常重要的基本概念,一个是资产组合,另一个是机会成本。这两个概念在经济学中都具有基础性的地位。理解这两个概念,可以帮助我们理解日常生活中的很多重要问题。

  比如说,金融学教科书会告诉你,资产组合包括风险资产和无风险资产,无风险资产包括存款、国债,风险资产包括公司债、股票、理财产品、黄金等。普通教科书常常漏掉房地产,更不提你的劳动收入。给你的印象是,所谓资产组合管理就是把资金在存款、理财产品、股票、债券上进行分配。

  其实这么理解很片面,因为漏掉了很重要的资产,甚至可以说漏掉了最重要的资产,比如房子。粗略估计,我国房地产总价值在

  再比如说,教科书上的资产组合常常漏掉了我们的劳动收入。其实对于绝大多数人而言,劳动收入都是我们一生中最重要的收入,超过房子、股票等。除了极少数含着金钥匙出生的富二代,劳动收入是一个人最重要的收入来源。没有劳动收入,我们也就没有房子,没有存款,没有理财。所有这些都是劳动收入的派生收入。其实即便对于含着金钥匙出生的富二代,劳动收入依然是最重要的收入。如果没有一技之长,只知道铺张浪费,也是很快就会坐吃山空的。以前有句话叫“富不过三代”,讲的就是这个道理。

  说到这里,我们来做一个大胆的抽象。我们每个人其实都可以看作一个资产组合。组合里面的主要资产,最重要的是劳动,其次是房子,然后是股票、债券、理财产品等等。这样看,我们就不可能说房子和我们无关了。把这个抽象再往前推进一步,我们每个人的一生都可以看作对这个组合的管理,而且还是个动态的管理过程。简单说,就是根据个人的情况,把时间、精力、资金在不同的资产上进行分配、调整,从而获得更大的收益。

  比如说,年轻人钱少,但是学习能力强,就要多投资自己,努力学习和工作,积累技能,这样以后的劳动收入就多一些。再比如说,中年人钱多,应该多买房子、多理财,为以后的生活积累更多的财富。老年人呢,财富可能比较多,用钱的地方比较多,要多买债券,保持足够的流动性资产。

  对资产组合这个概念有深入理解,可以让我们避免很多的误区。回到我们本讲讨论的问题,如果你知道自己的一生都是一个资产组合管理过程,而房子是最重要的金融资产,就不会说房子和自己无关这样的话了。从这个角度看,掌握一个靠谱的分析框架以后,很多问题都会变得很清楚,少犯很多错误。

  比如说,你本可以去腾讯工作,但是选择了去百度,你就放弃了本来可以在腾讯得到的收入,以及在腾讯得到的职业发展,这就是你的机会成本。再比如说,你大学毕业本可以参加工作的,但是你选择了出国留学,或者选择了在国内继续读研究生。你放弃的工作带来的收入,以及你在职场上能够学到的东西,就是你的机会成本。

  为什么要强调机会成本这一概念呢?因为我们每个人的一生时时刻刻都面临选择。选择的时候,就是把各种选项,包括潜在选项,摆在桌子上掂量,权衡收益和风险,选择收益最大、长远看发展最好的选项。

  而且,这种选择是路径相依的,很多时候都不可逆。比如说,你选择了留在国内读研,就很难出国了。因为读完研究生的你已经不是本科刚毕业的你了。再比如说,你选择了不买房,炒股票,可能过几年就买不了房了,因为股票亏了,而房价涨了。

  机会成本这个概念告诉我们的是,我们在选择的时候,不仅要看到明显的、看得见的选择,还要看到自己本来可以得到但是可能失去的东西。这样看问题还有一个好处,就是看得全面、看得长远。这时候,你会发现你的格局会大一些,就不会在小处过于计较。所谓的格局,就是看大不看小,看粗不看细。当你发现自己的选择涉及很大的得失成败,就不会在蝇头小利上过分计较。

  (1)房价的涨落影响每个人的财富状况,即使不买不卖,也和每个人息息相关。

  (2)我们每个人都可以看作一个资产组合。这个组合里最重要的资产就是我们自己,其次才是房子、股票、债券、存款等等。我们每个人的一生,都是一个资产组合管理过程。

  (3)我们的每一次选择都既是一次选择,也是一次放弃,放弃的东西就是我们的机会成本。

  本讲我要告诉你的是,这个说法既不对,也对。不对的地方在于,这两种资产的价格规律和回报率有很大的差异,甚至是截然不同的。对的地方在于,如果你找到其中的诀窍,买地产股还是可以部分替代买房子的。

  房价波动率很小,基本是上涨的,虽然涨速有时快有时慢,但是很少下跌,即便下跌,幅度也不大,最多也就

  10%,基本上是平稳上涨的态势。相比之下,股价的波动非常大,大起大落很常见。比如说,2007年10月到2008年10月,上证指数跌了70%,房地产股票指数跌了75%,但是房价并没有明显下跌,只是停止上涨而已,有些城市房价跌了一点点,但是很快就开始上涨了。换句话说,此时买股票的人跌惨了,但是买房子的人完全没事。

  数据来源:Wind数据库。70城房价指数来自国家统计局,Wind房地产指数是Wind公司根据股票数据的计算结果。

  第二个重要的不同:房价的上涨和房产股票的上涨在时间上是完全不同步的。就是说,房价涨的时候地产股价不一定涨。比如说2015年夏天以来,房价涨得很厉害,调控之前依然涨得很厉害,很多城市的房价已经翻倍了,比如杭州、西安。

  可是房地产股并没有涨,反而跌了不少。为什么?因为股票大盘是下跌的。2015年夏天,上证指数达到5100多点的高位,然后就快速下跌,最低的时候跌到2400多点,跌了一半还多。在大盘下跌的影响下,地产股也是基本下跌的,和大盘基本同步。总体上,房价的规律和房地产股票完全不一样,2015年以来涨得很快,严厉的调控之下依然是上涨的。

  二者不但下跌的时候不同步,上涨的时候也是不同步的。比如说,2014年下半年到2015年上半年,房地产股票涨得很厉害,但是房价却经历了显著的回调,70城房价指数下降了5%左右。所以说,房价的上涨和房产股票的上涨是很不同步的,上涨和下跌都是不同步的。

  第三个重要的不同:总体上而言,房价的上涨幅度是超过房地产股票的。根据Wind的计算,从2000年以来,房产股平均每年增长6.9%(已经考虑分红)。而根据我们以前的计算,房价每年的涨速平均在13%左右,差不多是房产股涨速的两倍。

  比如说,刚才比较的是回报率的均值,房价涨速是地产股的两倍左右。但是不同城市、不同区域的房价相差很大,不同房地产股票的涨幅相差也很大,不好一概而论。比如说小城市的房价涨速不到

  房地产股票也一样,也有涨得很好的。比如说万科,1991年上市的老股票,截至2018年已经上市28年了,累计上涨232倍,年化收益率21.5%,据统计是这些年来A股市场化涨幅最大的股票。买万科股票的长期回报和买一线城市核心区的房子差不多。

  其他的大型地产股,收益率也不错。表37-1统计了十大地产股的表现,看起来都还不错,十大地产股的平均年化收益率也有20%左右,达到19.7%。所以说,地产股不是不能买,而是要挑着买。平均而言,大地产商的股票靠谱一些,回报率和核心城市的房价差不多(不考虑住房的租金收入),小地产商的股票回报率比较低,而且风险大。

  注:市值为2018年最后交易日(12月28日)市值,港股市值按照当时汇率(1港元=0.878元人民币)换算,累计涨幅和年化增速都是截至2018年底。

  一种说法是,房子就像城市的股票。对应起来说,地产股是地产公司的股票。稍微想一下,这两种股票的逻辑其实有相似的地方。

  房子是城市的股票,管理层是地方政府,投入的是地方财政,产出是基础设施。房子作为股票,对应的分红是基础设施带来的各种便利,直接的衡量就是房租。房价,就是这些租金的价值。

  地产股是开发商的股票,管理层是企业的管理层,投入的是土地、建材、人力等等,产出是房子。

  粗看起来,二者很不一样,但是仔细看一下,有很相似的地方。房子和地产股的价值,也就是直接的收入来源,都是房子,背后都是租金,租金反映的都是基础设施的价值。开发商建房子的时候,也要建基础设施的,或者自己建,或者交土地出让金给地方政府,由地方政府来建。从这个角度看,地方政府也是房地产开发商,只是分工不同而已。或者说,我们住的房子是地方政府和开发商联手建的。

  说到这里,再回头比较房子和地产股这两种股票,会更清楚一些。房子是城市的股票,地产股是开发商的股票,产品都是房子,现金流都是租金,价值载体都是基础设施。这么看,房子和地产股还是非常相似的。怪不得大城市的房子和大地产商股票的长期回报率也是差不多的。

  需要强调的是,上面这么分析是撇开了二者很多的不同、寻找共性,一点也没有抹杀二者很多不同点的意思。比如说,我们上面讲房价和地产股股价的波动很不一样,地产股股价波动很大。再比如,小地产商的股票回报率不高。影响资产价格的因素很多,我们只是在寻找最重要的逻辑,这样有助于建立分析的框架。

  最后,简要回答一下本讲标题中的问题,买房子和买地产股等价吗?答案是不等价,不一样的地方太多了。当然,二者也有相通的地方。实在买不起房子,买地产股也不是完全不行,一个简单的办法就是买持仓大型房企的房地产

  (1)房子和地产股的价格波动很不一样,房价很平稳,地产股股价波动很大,二者的波动很不同步。

  (2)从长期回报率上看,平均而言,房子超过地产股1倍左右,但是大城市的房子和大地产商的股票,长期平均回报率差不多(不考虑租金收益)。

  (3)房子和地产股的投资逻辑既有很多的不同,也有相通的地方,产品都是房子,现金流都是租金,价值载体都是基础设施。

  (4)在严厉的房地产调控之下,地产股的估值受到很大影响,买地产股的不确定性很大。

  2.虽然印度人均收入只有我国的1/5,但是大城市房价已经很贵,房价最高的是孟买,已经和北京、上海相差不远。

  4.世界上房价最高的地方是摩纳哥,因为那里人均收入高、气候宜人,而且是避税天堂,吸引了很多富人,所以房价很高。

  6.其他国际大都市的城区房价也很高,在1万美元到2万美元之间,豪宅价格在1.5万美元到3万美元之间。

  8.房产是富人最重要的资产配置方式,超过股票、债券和现金。平均而言,富豪把一半左右的财富分配到房产上。

  9.房产成为富人的首要资产配置,是因为两个特点,一是回报率高,二是风险低。从1870年以来的一个半世纪里,房产的长期年均回报率比股票高2个百分点。

  10.伦敦、东京、新加坡、纽约等国际大都市,聚集着世界上数量最多的富人,也是房价最高的几个城市(除去摩纳哥和香港两个避税天堂)。中国的北京、解疑释惑的理论阐释力量!上海,也是富人数量很多的城市,房价也很高。

  本讲我们来谈谈印度房产。印度是个大国,和我国可比性大,参考价值也大。印度总人口为13.5亿(2018年数据),是全世界唯一总人口可以和中国相提并论的国家。根据现在的估计,印度总人口几年后就会超过中国,成为全球第一人口大国。

  我们先来看印度经济的基本情况。截至2018年,印度GDP为2.7万亿美元,人口13.5亿,人均GDP为1992美元。这是什么意思呢?印度GDP总量大约是我国的五分之一(19.8%),人均GDP也大约是我国的五分之一(20.4%)。总体上,印度还比较落后,人均GDP相当于我国2002年(经价格调整)的水平。

  说到这里,你可能觉得很奇怪。财经讨论中,经常听到对印度的各种赞美之词,但为什么它实际上经济这么落后,只相当于中国2002年的水平?

  现实就是这样的。去过印度的人都知道,印度不仅收入水平低,基础设施也很差。印度的城市化水平,2017年只有33.6%,相当于中国1998年的水平。印度最落后的是制造业。小米手机在印度大受欢迎,也从侧面说明了印度的制造业水平很低。

  不过,印度近些年增长很快。从20世纪90年代中期以来,印度GDP增长率维持在5%至10%之间,这个增速是很快的,已经开始了经济起飞阶段。2015年,印度经济增速达到8.2%,近年来首次超过中国。在这样的背景下,印度会不会成为下一个中国,成为一个热门的话题。

  那么,印度会不会成为下一个中国呢?这是一个很难回答的问题,最诚实的回答是三个字:不知道。

  世界发展到今天,科学技术和社会形态变化都很快,未来的不确定性太大了,真的很难预测。然而,我们又必须对未来做出判断,这种判断不一定完全正确,但是可以作为理解未来的一种参考。换句话说,这个分析不是行动纲领,而只是参照系。有了这样一个参照系,就可以对未来的情况有所准备,并且根据新的情况不断修正分析和判断。

  2017年,印度三大产业的产值比重分别为17.4%、28.8%和53.8%,服务业产值约为工业的两倍,工业很弱。工业当中,制造业占GDP的比重仅为16.5%,非常弱。印度服务业产值占比很高,主要是大金融类行业(金融、保险、房地产以及商业服务)、贸易旅馆运输及通信行业(行业增加值分别占GDP的21.1%和18.4%)。服务业固然重要,但是没有工业基础,进一步的经济起飞很难形成支撑。很多人夸赞印度的服务业占比高,其实是对工业的重要性认识不足。

  第二,印度想完成工业化,难度很大。为什么呢?目前中国已经是世界工厂,中国的人口和经济体量很大,制造产业链很全,印度很难和中国竞争。印度想要复制中国的经验,成为世界工厂,也很难。为什么呢?中国起飞的时候,世界上低端产品没人生产。但是现在,中国在中低端制造业领域占据统治地位,印度很难从中国人手中把这个市场夺过去。

  “印度制造”计划在吸引外资方面,获得了很大的成功,吸引了很多外资流入(2014年之后流入印度的外国直接投资快速增长,2014年至2017年印度获得外国直接投资累计净额1630亿美元,在全球位居前列。作为比较,同期中国的外国直接投资为8535.6亿美元,是印度的5倍多),但是对于印度工业有多大的作用,还有待观察。比如说,衡量制造业竞争力的关键指标是净出口占GDP的比重。这些年来,印度基本是净进口的,2017年净进口占GDP的比重达到3%。或者说,印度的制造业竞争力还是很差的。

  基于刚才的两个理由,我判断印度成为下一个中国的可能性很低。更准确地说,虽然近年来印度经济增长很好,未来还会保持一定速度的增长,但是我并不看好印度经济的长远潜力,并不认为印度会成为下一个超级经济体。虽然印度因为人口总数大,会成为很大的经济体,但是很难成为美国、中国、日本、德国这样有影响力的超级经济体。

  关于印度的经济潜力,有各种说法,比如民主制度、种姓制度、英语水平、精英化教育、年轻的人口结构等等。在我看来,最重要的逻辑还是工业化的逻辑。目前,看不到印度实现全面工业化的可能性。因此,我不看好印度的长期经济潜力。

  大致了解了印度的经济,我们就可以来看一下印度的房价状况了。印度的人均收入虽然只有1992美元(2018年),但是因为近年来经济一直增长,印度的房价也是一直增长的状态。

  根据国际清算银行(BIS)的数据,从2009年6月到2018年6月,印度房价增长了2.35倍,相当于从100元涨到335元,年化增长率约为14.4%。按照这个速度,大约5年房价就翻一番,比我国这些年的增速还要快。印度的经验再次表明,只要经济增长,房价就会增长,低收入国家也不例外。

  刚才说的是增速,现在我们来看看房价水平,以孟买为例。孟买是印度的第二大城市,人口有2300多万,仅次于首都德里,因为这里富人多,这些年房价涨速很快,房价水平也是印度最高的。

  孟买的房价涨速有多快呢?根据彭博社的一篇报道,孟买房价30年来暴涨了近600倍[1]

  。这个涨速和日本早年的房价涨速可以媲美了。看到这个涨速,再结合印度的人均收入其实还很低,给我们的启示是,房价的快速上涨是普遍现象,中国的房价上涨真的不是特殊现象。孟买的房价水平有多高呢?根据全球知名的NUMBEO网站,孟买城区均价为7000多美元,相当于人民币5万元。这是什么水平?和北京、上海的均价也相差不远了。要知道,印度的人均收入还只有不到2000美元,只有我国的1/5。和印度其他城市比呢?印度的首都是德里,德里也是印度最大的城市,人口有2800多万,房价为2100多美元,不到孟买房价的1/3。印度其他大城市的房价也都在1000~2000美元的水平,和孟买的房价相差很远。

  这一点对于理解我国大城市的高房价,有很大的启发意义。大城市房价反映的从来不是平均收入,而是中高收入,豪宅价格反映的是少数富人的收入。在任何人口基数大的地方,房价反映的都不是所有人的平均收入,都会和人均收入脱节。这就是为什么用房价收入比这样的指标,要比较谨慎。

  最后,我们来回答一个实际的问题,就是中国人能在印度买房吗?根据印度法律,中国人是不能在印度买房的。具体而言,根据

  1999年的印度《外汇管理法》,以及2015年的《外汇管理法(印度境外购买或者转让印度不动产实施细则)》,很多国家和地区的公民都不能在印度购买及转让不动产,这其中就包括中国,以及巴基斯坦、孟加拉国、斯里兰卡、阿富汗、尼泊尔、不丹等国家。这些国家的公民,不管在印度的居住状态怎样,都不能购买印度的不动产,只能租赁,且有租期限制。所以,目前中国投资者无法直接以个人名义购买印度房产。

  (1)印度的工业基础较差,目前看快速完成工业化的可能性较低,经济前景并不看好。

  (2)虽然印度人均收入只有我国的1/5,但是大城市房价已经很高,房价最高的是孟买,已经和北京、上海相差不远。孟买的高房价说明,决定房价的不是平均收入,而是富人的收入。

  (3)印度房价高,是快速增长的结果。过去10年,印度房价年均增速达到14%,每5年就翻一番。过去30年,孟买房价增长了600倍,和日本早期的增速可以相提并论。

  为了回答这个问题,我们分两步走。第一步,我们来盘点一下当今世界的房价已经多高了;第二步,看看未来房价还会涨多少。

  和香港我们先来回答第一个问题,现在的房价已经有多高了。根据NUMBEO网站、房地产咨询公司Knight Frank的统计,世界上房价最高的并不是纽约、伦敦这些地方,更不是我们抱怨很多的北京、上海,而是一个叫作摩纳哥的小国。摩纳哥住宅均价为6.25万美元/平方米,约为北京房价的4倍。

  摩纳哥房价为什么这么高呢?我们来仔细看一看这个小国家。摩纳哥可以说是名副其实的弹丸小国,国土面积只有2平方公里,仅仅相当于2/3个颐和园。在这2/3个颐和园的面积上,住着3.87万人(2018年数据,其中摩纳哥籍8378人,其余人口来自世界各地,主要以法国人、意大利人为主)。因为面积很小,所以摩纳哥的人口密度很大,高达1.9万人/平方公里。作为比较,这个密度和香港岛[2]

  的人口密度差不多。2018年香港人口密度为0.68万人/平方公里,其中香港岛和九龙人口密度分别达到1.6万和4.7万人每平方公里,但是新界人口密度很低,只有4000人每平方公里。总体上,摩纳哥的人口密度和香港岛差不多。摩纳哥这么小,房价为什么高居世界首位呢?原来,摩纳哥是世界著名的“富豪乐园”,人均收入很高、气候非常好,还免征个人所得税,是个名副其实的避税天堂。收入高、气候好、避税天堂这三个因素,是摩纳哥高房价的三大原因。

  第一,我们来看看收入。摩纳哥人均GDP高达17万美元(2017年),大约是美国的3倍。摩纳哥的收入为什么这么高?因为它是个小国,找到一两个经济支柱就可以支撑很高的收入。摩纳哥经济主要以博彩、旅游和银行业为主,世界上著名的银行大多在这里有分支机构,这三个行业就足以支撑这个微型的经济体了。很高的收入,是摩纳哥高房价的经济基础。

  第二,我们来看避税天堂。摩纳哥是世界上少数没有个人所得税的国家,被称为“避税天堂”,所以也就成为富豪们喜爱的地方。财富追踪公司Wealth-X的报告显示,每56个摩纳哥人就有一个至少拥有3000万美元资产,摩纳哥富人之多,由此可见。这个避税天堂的特点,为博彩、旅游、银行业提供了很好的基础。不然,世界上气候好的地方很多,为什么其他地方没有发展起这些行业呢?

  摩纳哥为什么可以不征个人所得税?我们知道,任何一个国家的政府都需要税收,摩纳哥不征个人所得税有多方面的原因。首先,摩纳哥没有军队,省了很多支出。摩纳哥是个国中之国,地处法国南部,东面、西面和北面都被法国包围,南面面向地中海。历史上,摩纳哥受到法国的保护,没有军队,安全防卫由法国负责。到了近代,摩纳哥和法国签订了一系列特殊友好关系协定,因为摩纳哥三面都是法国,另一面又临海,国家又小,确实没有建立军队的必要,建了也没什么用。其次,不征个人所得税,不意味着摩纳哥没有财政收入。摩纳哥的税收有企业所得税、增值税、遗产税等等。此外,摩纳哥政府在许多工业部门保持垄断地位,包括烟草、邮政、电话、电信等。总体上,摩纳哥政府的财政收入是盈余的。

  关于香港房价的详细情况,请参见第28讲的内容。本讲我们把香港和摩纳哥做一个简单的比较。摩纳哥是世界富人的避税天堂,房价是香港的2倍左右。香港是中国富人的避税天堂,房价只有摩纳哥的一半。所以,香港房价虽然很高,比较之下也不是很离谱。要知道,中国的富人、华人中的富人,以及全世界的富人,都可以到香港来避税的。香港还是全球主要的金融中心,而且是不收资本所得税的。从避税天堂的角度看,香港并不比摩纳哥差很多。以前我们讲过,香港房价虽然高,是北京、上海的2倍以上,但是依然很难说有泡沫。

  除摩纳哥、香港以外,纽约、伦敦、新加坡等国际大都市的房价水平也排名前列,它们分别是北美、欧洲、亚洲的金融中心和贸易中心,城区房价都在1.5万美元甚至更高,豪宅均价更是超过3万美元/平方米。新加坡稍微低一点,也有2.8万美元/平方米。

  中国的一线城市,北京、上海、深圳,城区的平均房价也已经位居世界前列。根据房地产咨询公司Knight Frank的统计,我国这三个城市的房价已经分别位列世界第5位、第6位、第7位。但在豪宅价格方面,上海、北京的排名相对较低,分别位列第10位、第11位。这种排名的不一致和统计方法有关。世界其他城市,豪宅和普通住宅的价格差异很大。比如纽约豪宅均价为3.2万美元,而住宅均价只有1.4万美元,相差两倍多。而北京、上海的豪宅和普通住宅价格差异很小(上海豪宅均价1.75万美元,普通住宅的均价也有1.5万美元,北京就更离谱,豪宅均价1.5万美元,城区均价却有1.6万美元),这里面固然有数据来源、统计时间点的差异,也说明统计的时候,把稍微贵一点的住宅都算成豪宅了。这个统计上的差异,可能与各个公司的统计方法和数据来源有关,不影响我们的分析,我们也不深究。

  其他国际大都市,比如东京、首尔、巴黎、日内瓦、慕尼黑等,房价也很高,但是只能算第三梯队,城区房价在10000美元到15000美元之间。

  图39-1和图39-2,分别给出了世界最高的城市住宅均价和豪宅均价。可以看到,世界大城市城区的房价都挺高的,大多在10000美元以上,豪宅的价格就更高,动不动就是15000美元甚至20000美元以上,相当于人民币10万元甚至15万元以上。

  注:数据为2018年底数据,房价收入比=城区房价和城郊房价的平均值×90/家庭年收入。

  说清了现在的房价,我们再来看看未来的房价会有多高。这个预测看起来很难,其实很简单,至少保守的匡算很简单。从经验上看,目前世界的人口还在往大城市聚集,大城市的收入增速比所在国家的平均收入增速还是要高。这样,如果假定世界前20大城市的实际收入增速为2%,通货膨胀的速度为2%,富人的收入增速比平均收入增速快1%,那么大城市房价的增速就达到了5%,也就是14年翻一番。仔细看看这个匡算,其实很合理,现在的房价虽然很高,但也不会太离谱,因为未来会更高。

  (1)世界上房价最高的地方是摩纳哥,因为人均收入高、气候宜人,而且是避税天堂,吸引了很多富人,所以房价很高。

  (3)其他国际大都市的城区房价也很高,在1万美元到2万美元之间,豪宅价格在1.5万美元到3万美元之间。

  其实这个问题不难理解,只要找到一个合适的角度。你需要问自己的是,世界上最贵的那些房子是谁在买?他们为什么花这么高的价钱买?这两个问题一旦问出来,其实答案就已经很明显了。

  第一个问题,世界上最贵的那些房子是谁在买?是普通百姓在买吗?显然不是。世界上的豪宅,都是富人在买。动不动几千万元甚至上亿元的房子,普通人买不起的。

  豪宅是富人买,这一点没什么疑问,但是有两点需要注意。第一,钱从哪里来,并不重要。比如说,温州人做小生意,山西人挖煤矿,反正是挣了钱了。英雄不问出处,他们的钱从哪里来,并不重要。现实中,一些人早先买房的时候也不是特别富,但是有了几套这样的房子,也就变成高净值人士,甚至是超高净值人士,这也不妨碍他们成为富人。在中国房价快速上涨的过程中,不少人就享受到了这样的好处。

  第二,这个讨论还有一个含义,就是既然豪宅和高端公寓都是富人在买,分析的时候就不能拿普通人的平均收入去比较,只能拿这些富人的财富去比较。所以,在讨论高端住宅价格的时候,房价收入比是一个很容易误导的指标。

  第二个问题,世界上的富人为什么花那么多钱买房子?答案很简单,因为房子保值增值的效果是最好的。根据一份研究

  为什么这么讲?首先,住房的回报率很高,达到6.6%,在所有主要资产中是最高的,只有股票与其接近,达到4.6%,但还是少了2个百分点,或者说少了30%。

  这都是扣除通胀以后的数字,不扣除通胀的线%。看了这样的数字,从长期回报的角度看,富豪们为什么买房子其实就很显然了。房子不仅回报率高,风险还很小。比如说,经济形势不好的时候,股票的价格大幅缩水,富豪们的财富也因此缩水。但是房子的价格,即便在经济萧条的时候,也相对坚挺,比股票稳定很多,能够帮富豪们保持身价。有了这个原因,房子就更加有吸引力了。

  你可能会问,这是哪里的数字,是普遍现象吗?是的。数据的来源是德国经济研究中心的一份工作论文,里面收录了1870-2015年间(共145年)16个主要发达国家的数据。这些国家包括美国、英国、法国等13个主要欧美发达国家,以及日本、澳大利亚、新西兰。资产类别包括住房、股票、债券以及银行存款。可以说,这个数据包含了过去很长时间,主要发达国家的主要大类资产的回报,时间跨度长、覆盖国家多,资产类别也很全。所以,这个数据是很全面的。

  说到这里,我们就不难理解,为什么富人们争先恐后买城里的房子,特别是豪宅了。事实上,换一个角度说,在发达国家,房产占国民财富的一半左右,占比非常大。富人如果不买房子,很难有足够的资产来储存财富。

  这话不是乱说的,我提供一个数据。根据Knight Frank发布的2019年《世界财富报告》(The Wealth Report 2019),全球高净值人群(净资产超过3000万美元,不包括自住房产)平均21%的资产投资于房产,仅次于股票的27%。但是这21%的资产不包括自住房产(自住型房产:第一套、第二套房产),自住房产在总财富中的占比达到32%。考虑自住房产的线%。所以说,房产在富人的财富配置中,占比是最高的。

  40-1和表40-1给出了各地高净值人群的资产配置情况。可以看到,对于各地的富人而言,不管是欧洲、北美、亚洲,还是其他地方,房产都是占比最高的资产,远超过股票和债券。房产不仅收益率高,而且稳定,在经济萧条的时候还抗跌,理所当然成为富豪资产配置的首选。

  40-2),富人平均有3.6套房产(包括自住和投资)。其中亚洲富人有3.9套,欧洲有3.4套,北美有3.2套。看起来,买个三四套房子,是各地富人共同的理财方式。

  The Wealth Report 2019,Knight Frank。当然,我们强调富人,并不是说这个规律对中产阶层或者收入更低的人就不适用,而是说富人财富总量大,在配置的时候没有财务约束,主要考虑风险和回报。而中低收入家庭的钱少,买了套房子可能就没钱了,这时候的资产配置不反映风险和回报的权衡,而更加反映财务约束。

  上面说的是全世界的情况。中国的情况是怎样的呢?我们找到胡润报告作为参考。2018年6月,胡润研究院发布了《2018中国高净值人群财富管理白皮书》。该报告显示,截至2017年1月,大中华区拥有600万元可投资资产的家庭数量达到161万,他们的总财富已经达到125万亿元,其中可投资资产达到70万亿元。分区域来看,北京拥有600万元资产的家庭数量最多,达63.5万,其次分别是广东、上海、香港。

  24%的占比排名第一,股票以22%排名第二。所以说,房产在中国富人的资产配置中,也占有最重要的地位。

  4944人,东京、新加坡、纽约分列第二、第三、第四位,人数分别是3732、3598、3378,北京以1673人位列第五,上海以1263人名列第十(见图40-3)。毫不奇怪的是,这些城市的房价也都很高。

  1)房产是富人最重要的资产配置方式,超过股票、债券和现金。平均而言,富豪把一半左右的财富分配到房产上。

  2)房产成为富人的首要资产配置,是因为两个特点,一是回报率高,二是风险低。从1870年以来的一个半世纪里,房产的长期年均回报率比股票高2个百分点。

  3)伦敦、东京、新加坡、纽约等国际大都市,聚集着世界上数量最多的富人,也是房价最高的几个城市(除摩纳哥和香港两个避税天堂)。中国的北京、上海,也是富人数量很多的城市,房价也很高。

  1.过去20年,房价、工资和经济增长的速度差不多,房价上涨本身是经济增长和收入增长的结果。

  2.房价上涨和实体企业经营,是互为因果的关系。一个城市只有实体企业好,人们的收入才会增长,房价才会增长。

  3.房价上涨以后,会对附加值低的企业形成压力。一个解决办法是在大城市附近建设中小城市,接受大城市转移出来的低附加值产业,实现协同发展。

  4.高房价的真正危害,是降低了总体生育率。年轻人必须把有限的资源在职场发展和生儿育女之间分配,从而降低了生育意愿。

  5.生育率下降是过去近百年来的各国普遍规律,但是大中华地区和东亚地区的生育率更低,存在一个“东亚低生育率之谜”。

  6.东亚国家在经济快速发展过程中,普遍经历过快速的房价上涨。我的一个猜测是年轻人的各种负担重,包括购房负担重,压低了生育率。

  本讲,我们来讨论一个很流行的观点,就是高房价推高了实体企业的成本,导致实体企业成本高昂,经营困难。

  这个观点很流行,很多专家都认同。2018年夏天,华为数千员工离开深圳,搬到东莞松山湖,更是起到了一个风向标的作用,使得这个观点被更加广为接受。你想,华为是中国最成功的企业之一,技术先进、财大气粗,都被深圳的高房价挤走了,其他企业怎么办?肯定日子更加难过。于是,对于高房价的批判,又多了“推高实体企业成本”这一条罪状。

  本讲我们来庖丁解牛,讨论一下这个观点到底对不对。本讲将要告诉你的是,这个说法既对,也不对,而且我们只能接受大城市高房价这个事实,并在这个基础上寻找解决方案。

  本讲的分析比较复杂,有点绕。在展开分析之前,我先给你一个数字,就是这么多年的人均工资涨速。根据国家统计局的数据,2000年我国的人均年工资为9333元,2017年增加到74318元,累计增加8倍,年均增速13%。

  8倍、年均增长13%这两个数字,我不知道你有什么感觉,我是觉得挺高的,似乎比感觉的还要高。但是稍微想一下,这两个数字也大致靠谱。这些年国民收入的增长速度,大致也是这么多。换句话说,这个速度和GDP的增长速度,几乎是完全一样的(因为工资的增速没有扣除通货膨胀,GDP的增速我们也不扣除通货膨胀,当然,扣除通胀之后的增速也差不多)。

  2000年到现在,大城市房价增长了十几倍,小城市房价增长7~8倍。或者说,人均收入的增速和小城市房价增速差不多,比大城市房价增速慢了一点,总体上差异不大。大城市房价除了收入的影响,还有人口聚集的影响,所以快一点。上面,我们厘清了几个基本数字,就是工资增速、房价增速和经济增长的速度,这三个速度总体上差不多,很接近。这三个数字告诉我们这样一个规律,就是工资和房价上涨是经济增长的一部分,甚至可以说是三位一体、不可分割的。看清这一点,我们就不会只想要工资增长和经济增长,不想要房价上涨,因为办不到。

  在此基础上,我们可以来进行一些分析了。为了分析的便利,把问题的底层逻辑弄清楚,我们来问一些比较尖锐的问题。问尖锐的问题,是为了把底层的逻辑弄清楚,避免似是而非。

  第一个问题:如果说高房价推高了实体经济的成本,那么同样增速的高工资,是否也推高了实体企业成本?因为工资的增速和房价的增速差不多,工资是企业最重要的成本,所以问这个问题是很合理的。

  这个问题问出来,回答是肯定的。的确,高工资和高房价一样,都推高了实体企业的成本。不同的是,工资是大家的收入,多多益善,没有人抱怨;而房价高,买房压力大,抱怨就比较多。

  “房价高,抱怨比较多”这样的说法,可能读着觉得很有道理,其实也不完全对,我是故意这么讲的。你想想看,房价高不是所有人都抱怨的,只有还没买房的人在抱怨,买了房的人是很开心的。把这一层指出来,是为了澄清一个误区,现实中很多人抱怨房价,不等于所有人抱怨房价,只是不抱怨的人不说话而已。

  我们接着往下分析。高工资是伤害了实体企业,但是大家很难抱怨,是因为高工资被认为是好事情,毕竟老百姓的收入增加了。当然,企业老板们可能也偷偷抱怨,说工人工资涨得太快,成本压力太大,但是这样的说法很难获得大家的同情。

  其实不管是高房价还是高工资,都有人开心,有人抱怨,只不过是抱怨的声音有大有小而已。重要的不是有没有人抱怨,而是这个抱怨背后的逻辑对不对,我们能不能改变它。

  第二个问题:高房价推高了实体企业成本,那又是什么推高了房价呢?这个问题很复杂,好在我们前面的讲解做了系统的分析。总结起来,房价上涨的原因很多,最重要的有三个,经济增长、通货膨胀、城市化。这三个原因中,最根本的还是经济增长,世界上几乎所有的经济体,只要经济增长了,房价就会涨,我们找不到例外。

  话讲到这里,还没有完,因为还没有说透。其实,我们可以进一步讲,高房价就是实体企业给拉起来的。你想,企业经营好了,员工收入才高,才会改善生活,把钱花在衣食住行上;企业经营不好,员工收入不高,是没有钱买房子的。

  举个例子,深圳房价为什么这么高?因为深圳的经济好,出了那么多好企业,像华为、腾讯等等,不仅雇了很多员工,还在其中产生了无数的千万富翁、亿万富翁,这些人有钱才去买房子,既然在深圳,当然买深圳的房子。

  反过来,六线小县城的房子为什么不贵?房价不到深圳的十分之一?因为这个地方没有好的实体企业。

  这个例子让我们明白,高房价其实是实体企业好的结果,是企业经营好、提高了收入,才把房价拉起来的。企业不好了,房价不会高。大家都听说过底特律的故事,这个城市的企业没落了,房价就很低了。

  所以,实体经济好是工资上涨和房价上涨的基础。或者说,实体经济是因,房价是果。只看到高房价推高实体企业成本,没有看到实体企业拉高了房价,是片面的,甚至有一点因果倒置了。

  上面的讨论中,我们忽略了一个因素,就是企业和企业是不一样的。有些企业很好、附加值高,房价高了虽然难受,但是能够忍受。有些企业附加值低,房价高了受不了。

  比如说,传统的制造业中,很多企业的附加值不高、利润率比较低,房价太高之后成本就太高,在大城市难以支撑。怎么办呢?就迁移到房价比较低的地方。但是这个新地方不能太偏远,太偏远不利于这个企业产品运输、招募员工、培训员工等等。

  所以,比较好的模式是在大城市的周边建立制造业密集的中小城市,这样一方面房价比较低,可以减少制造企业的成本,另一方面离大城市比较近,物流成本比较低,招聘员工也比较容易。最重要的是,这里的企业可以和大城市的研发中心无缝对接,跟踪最先进的产品和技术,提高自己的技术含量和附加值。

  这样的城市现实中很多,比如珠三角的东莞和佛山。深圳、广州是一线城市,综合实力强,但是房价很高,不适合制造业。东莞、佛山离深圳、广州很近,正好承接转移出来的制造型企业。这样的匹配,在上海和昆山之间也存在。这对于提升大城市的竞争力和中小城市的竞争力都有好处,可以做到协同发展。

  说到这里,我们可以回到一开始讲的华为的例子。其实,华为并没有离开深圳,只是把一些职能部门转移到了东莞,总部还是在深圳。这。